КВАДРАТНЫЙ МЕТР ДЛЯ ЧЕЛОВЕКА В ПОГОНАХ

ВОЕННО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ КУРЬЕР № 40/2008

Артем ТРОИЦКИЙ

РОСТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕВЫШАЕТ УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ

Государству пока не удается остановить постоянно растущую стоимость квадратного метра жилья. Это подрывает сами основы жилищного кредитования. В Москве, например, кредиты на жилье отныне могут выдаваться только тем гражданам, ежемесячный доход которых составляет не менее двух тысяч долларов. Невольно отражается эта ситуация и на программе ипотечного жилищного кредитования военнослужащих. Какова сегодня здесь обстановка и как Министерству обороны РФ удается решать подобные проблемы? На эти и другие вопросы "ВПК" отвечает начальник Федерального управления накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих генерал-майор Александр РЫЛЬСКИЙ.

ЛИЧНОЕ ДЕЛО

РЫЛЬСКИЙ Александр Николаевич

Фото Артема ТРОИЦКОГО

Родился 13 мая 1955 года в Севастополе. Окончил Военно-инженерный институт им. А.Ф. Можайского (1978 г.). Службу начал помощником начальника отдела войсковой части. С 1983 года - инженер-инспектор Инспекции технадзора за капитальным строительством. С 1993 года - начальник отдела планирования капитального строительства (ЦОПУ). Затем - заместитель начальника ЦОПУ капитального строительства Министерства обороны РФ. С 2006 года - начальник Федерального управления накопительно-ипотечной системы (НИС). Заслуженный экономист Российской Федерации. Кандидат экономических наук. Женат, двое сыновей.

- Александр Николаевич, насколько эффективно сегодня работает закон об ипотеке, который был принят в 2004 году? Как отражается на нем общая экономическая ситуация в стране?

- Прежде напомню, что в этом году исполнилось три года с начала функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих - новой формы реализации их прав на жилье. Хочу особо отметить, что эта система сегодня является единой для всех силовых структур. Она начала функционировать с января 2005 года.

А закон о накопительно-ипотечной системе был принят в августе 2004 года. Он перевел обязательства государства перед военнослужащими по обеспечению жильем из натуральной формы (предоставление квартиры) в денежную (выделение безвозмездной денежной субсидии для приобретения жилья). При этом военнослужащий после трех лет участия в НИС имеет право получить целевой жилищный заем для приобретения жилья, в том числе с использованием ипотечного кредита.

Для работы этой системы во исполнение указа президента и постановления правительства было создано Федеральное государственное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих". Основные задачи, которые поручены Федеральному управлению, сводятся к трем блокам:

I блок - учет средств военнослужащих на именных накопительных счетах.

II блок - передача их в доверительное управление с целью сохранения покупательной способности и приращения.

III блок - предоставление военнослужащим средств в виде целевых жилищных займов для приобретения жилья.

- Как, на ваш взгляд, должны решаться эти задачи и как решаются на практике? Какова эффективность работы управляющих компаний?

- Для сохранения покупательной способности денежных средств, поступающих на именные накопительные счета военнослужащих ежемесячно, их передают в доверительное управление тем управляющим компаниям, которые были отобраны на открытом конкурсе, проведенном в конце 2005 года. По итогам 2007 года доход средств, переданных в доверительное управление, составил 255 млн. рублей, то есть 12,8 процента. Таким образом, основная цель - сохранение и приращение накоплений за прошедший период, - на наш взгляд, была достигнута. Напомню, что на конкурсе 2005 года было отобрано 10 управляющих компаний. Увы, не все они показали высокую эффективность в работе. К сожалению, с одной из них по результатам доверительного управления пришлось расстаться.

- Сколько сегодня участников накопительной ипотечной системы кредитования жилья? Какой прогноз ситуации на рынке?

- Сегодня открыто 70,3 тысячи именных накопительных счетов. Это означает, что участниками накопительно-ипотечной системы являются более 70 тысяч военнослужащих. На их счетах учтено 9,6 млрд. рублей. В том числе 9,4 млрд. - перечисленных из бюджета в виде накопительных взносов, остальные - доход.

В связи с той нестабильной ситуацией на фондовом рынке, которая начала складываться с начала 2008 года, результаты доверительного управления нас особо не радуют: на конец августа составляли около 6 процентов годовых, что говорит о снижении эффективности управления. Чтобы исправить положение, управляющие компании сейчас изменяют стратегию инвестирования и диверсифицируют свои инвестиции, склоняясь к более консервативной политике инвестирования, так как в последнее время произошло довольно сильное падение стоимости акций.

И все же говорить сегодня о прогнозах преждевременно. Опыт показывает, что во второй половине года рынок идет вверх, и та стратегия, которую определили управляющие компании, позволит наверстать упущенные позиции.

- Насколько известно, договоры с управляющими компаниями заключались на три года. Срок их действия в ближайшее время истекает. Что будет дальше?

- В конце 2008-начале 2009 года планируется проведение нового конкурса по отбору управляющих компаний. Причем этот конкурс будет проводиться на новых условиях.

Во-первых, будут учтены изменения к закону о накопительной ипотечной системе, которые приняты в декабре прошлого года. Они предусматривают расширение перечня активов, в которые можно инвестировать средства накопления. В частности, сняты ограничения на то, чтобы ценные бумаги были только в котировальном списке А-1, а регулирование этого вопроса поручено Федеральной службе по финансовым рынкам. Естественно, это будут акции высокодоходные, надежные и ликвидные, в том числе акции "второго эшелона". То есть тех отраслей экономики, которые пока не попадают в список А-1. А там такие развивающиеся отрасли, как потребительский сектор, связь, металлургия. Словом, акции, которые сейчас на рынке достаточно популярны и приносят неплохой доход.

Во-вторых, большим достижением, на наш взгляд, является то, что разрешено инвестировать средства военнослужащих в паи инвестиционных фондов недвижимости. Поскольку именно эти фонды наиболее привязаны к тем процессам, которые происходят на рынке недвижимости, и доходность по ним близка к росту стоимости жилья. И в этом плане мы надеемся получить определенный результат.

В условиях конкурса изменен также порядок расчета вознаграждения управляющих компаний. Он теперь будет в большей степени зависеть от результатов их работы. Новым будет подход и к оценке рейтинга управляющих компаний. Наибольшее внимание будет уделено критериям, учитывающим стоимостные показатели: размер вознаграждения и необходимых расходов, поскольку они оплачиваются за счет накопления.

В целом все критерии, которые закладываются в конкурсную документацию, направлены на то, чтобы отобрать компании исходя из оптимальной величины: цена услуг и их качество.

Одновременно будут рассмотрены вопросы пролонгации договоров с теми управляющими компаниями, которые стали победителями конкурса в 2005 году.

- Когда проводился эксперимент, то его условия позволяли военнослужащим приобрести квартиру уже в начале службы. Что он показал и будет ли продолжен?

- Эксперимент по ипотечному кредитованию военнослужащих был проведен в 2007 году. Он подтвердил реальную возможность военнослужащих приобретать жилье в собственность уже в начале службы. С учетом его результатов были внесены изменения в нормативно-правовые акты, чтобы обеспечить работу системы в штатном режиме. То есть теперь через три года службы военнослужащий имеет право воспользоваться целевым жилищным займом.

Закон, который упоминался, также внес некоторые изменения в права военнослужащих, расширил их возможности по использованию таких займов. В первую очередь для участия в долевом строительстве, что позволит несколько снизить стоимость приобретаемого жилья и получить его на первичном рынке. Теперь также предоставлена возможность оплаты расходов за счет средств целевого жилищного займа, которые необходимы для оформления сделки по приобретению жилья. Эксперимент показал, что доля этих расходов достаточно значима с учетом того денежного содержания, которое получает военнослужащий.

В мае текущего года уже было принято постановление правительства, которое нормативно урегулировало вопросы приобретения жилья военнослужащими на рынке недвижимости. Таким образом, с мая 2008-го мы уже были готовы предоставлять военнослужащим целевые жилищные займы. Для эффективного решения этой задачи и в целях формирования филиальной сети в регионах численность Федерального управления увеличена с 80 до 563 человек.

На основании директивы министра обороны в 2008 году будет сформировано 11 филиалов в Санкт-Петербурге, Калининграде, Мурманске, Воронеже, Краснодаре, Волгограде, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Барнауле, Владивостоке. А в 2009 году начнется формирование еще 10 филиалов (в Смоленске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Новороссийске, Владикавказе, Челябинске, Улан-Удэ, Хабаровске, Петропавловске-Камчатском). Таким образом, наши филиалы должны обеспечить возможность военнослужащим на местах решать свои жилищные проблемы. Ведь главная их задача - помочь реализовать свое право на использование механизмов ипотечного кредитования.

С начала года с военнослужащими и всеми теми, кто занимается информационно-разъяснительной работой, всеми участниками рынка недвижимости, представителями местных администраций была проведена соответствующая разъяснительная работа, намечены конкретные планы работы в регионах.

- А как насчет стоимости жилья. Успеваете ли вы за ее ростом? Какие в связи с этим возникают проблемы и сколь охотно сегодня банки выдают кредиты?

- Наша работа на местах показала, что в регионах существует дефицит социального жилья - оптимального по своему качеству и доступности военнослужащим. Конечно, это напрямую зависит от суммы денежных средств, которой может располагать военнослужащий. А она в первую очередь связана с размером накопительного взноса.

К сожалению, стоимость жилья опережает прогнозируемый уровень инфляции. Тот, который используется при расчете размера накопительного взноса. Так, стоимость 1 квадратного метра, которая используется при расчетах и заложена в бюджет 2008 года, составляет не более 28 тыс. рублей. Реальная же стоимость жилья, по данным Росстата, на начало года составляла уже около 41 тыс. рублей. А через полгода она еще увеличилась до 47 тыс. рублей. Поэтому остро встал вопрос о необходимости увеличения размеров взносов для того, чтобы сохранить их покупательную способность. Ведь, как вы знаете, в соответствии с экономическим обоснованием закона в год должна обеспечиваться покупательная способность 3,176 квадратного метра. Так заложено в расчетах.

Чтобы исправить это положение, в 2009 году Министерство обороны вышло с предложениями изменить размер накопительного взноса и увеличить его до 168 тыс. рублей в год против 101 тысячи, которые предлагает Минфин. К сожалению, достичь договоренности с Минфином сразу не удалось. Но эти вопросы были все-таки рассмотрены бюджетной комиссией на заседании правительства РФ и сейчас рассматриваются в Государственной Думе.

Другая проблема, которая пока препятствует молодым военнослужащим приобретать жилье с помощью ипотечных кредитов, это то, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, как основной государственный игрок на ипотечном рынке, и другие кредитные организации очень осторожно подходят к возможности предложить военнослужащим кредитный продукт с учетом особенностей военной ипотеки. И это, несмотря на то что ежегодный взнос военнослужащего и его платежеспособность растут. Причем этот рост гарантирован государством. Мы считаем, что кредитные организации без особого риска могли бы предоставлять кредиты военнослужащим в размере, сопоставимом со стоимостью жилья. Такая работа ведется с крупными кредитными организациями, и, по их уверениям, в ближайшее время мы сможем получить такой кредитный продукт. Его смогут предложить Агентство по ипотечному кредитованию, Банк Москвы, Московский банк реконструкции и развития, Петрокоммерцбанк. Их предложения, думается, будут интересны военнослужащим. Мы также надеемся, что свое веское слово скажет и Сбербанк России.

Таким образом, мы считаем, что решение вопроса увеличения ежегодного накопительного взноса и поддержка со стороны кредитных организаций позволят военнослужащим реализовать свое право на приобретение жилья, которое бы удовлетворяло их по соотношению цена-качество.

- Под какие проценты названные вами банки собираются давать кредит военнослужащим и в каких местах служивый может приобрети на эти деньги квартиру?

- Что касается тех, кто уже приобрел жилье, то среди них сегодня только те военнослужащие, которые участвовали в эксперименте: 296 человек. А право воспользоваться кредитом в 2008 году появилось у 20 тысяч военнослужащих, которые стали участниками НИС в 2005 году. Основная масса из них - это выпускники военных вузов. Из этого числа у нас по предварительным заявкам более 3 тысяч изъявили желание получить целевой жилищный заем. К концу года, думается, они и воспользуются этим своим правом.

Вы знаете, что процентная ставка любого банка зависит от стоимости заимствования средств на межбанковском рынке. А с учетом ставки рефинансирования, которую устанавливает Центральный банк России, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает ставку 13,75 процента. Банки и другие кредитные организации предлагают ставку от 10,4 до 12,4 процента в зависимости от срока кредитования и других условий.

Смогут ли военнослужащие приобретать жилье без значительных доплат за счет собственных средств? Как вы понимаете, есть регионы России более дорогие, есть более дешевые. С учетом данных Росстата такие возможности у военнослужащих есть примерно в 50 регионах РФ. В основном это области центральной России, Поволжья, некоторые районы Сибири и другие.

- Как вы сказали, доходность управляющих компаний составляет в среднем около 12 процентов. Но, если я правильно понимаю, с учетом инфляции в стране реальная их доходность будет в районе 1,5-2 процентов?

- Правильно понимаете. Главная цель для нас - сохранение покупательной способности: защита средств на накопительных счетах военнослужащих от инфляции и, по возможности, их приращение. В разные периоды доходность здесь, естественно, меняется.

- Специально ли вы отбирали людей для участия в эксперименте?

- Нет, не специально. Важно было, чтобы военнослужащий вступил в накопительно-ипотечную систему в 2005 году. Это было определяющим условием. И чтобы он сам изъявил желание участвовать в нем. Таких оказалось около тысячи человек. Но целевые жилищные займы мы смогли предоставить только 300 военнослужащим. По категориям - самые различные. В основном это офицерский состав, прапорщики, есть военнослужащие-контрактники: рядовой и сержантский состав. Жилье ими было приобретено в 48 субъектах РФ, в основном в областных центрах. Причем около 70 процентов военнослужащих приобрели жилье в местах прохождения ими службы.

Что касается таких мест, как Калининград, Санкт-Петербург, Московский регион, то жилье в них также приобреталось военнослужащими, но с существенной доплатой, что явилось их добровольным решением. При этом надо помнить: если военнослужащий приобретает жилье в местах, далеких от прохождения им службы, то права на служебное жилье он не теряет. В этом особенность накопительной ипотечной системы.

Кроме того, для ее участника не требуется, чтобы его признавали нуждающимся в жилье, в отличие от других способов предоставления жилья. Кстати, накопленные средства по завершении службы он может использовать по своему усмотрению и на другие цели. А если в семье оба супруга являются военнослужащими, то оба имеют право на получение целевого жилищного займа. Причем количество жилищных метров для участника не ограничено.

- А как быть военнослужащим, проходящим службу за пределами России?

- Военнослужащие, проходящие службу, скажем, на наших военных базах за рубежом, не могут на этих условиях там приобретать жилье за счет ипотеки. Скажем, жилье в Душанбе, где расположена наша военная база. Они могут это делать только на территории России. Хотя жизненные коллизии возникают, конечно, самые разные, и надо решать в каждом конкретном случае отдельно.

- Вы сказали, что коллизии бывают разные. А как быть при расторжении контракта военнослужащим? Или в случае его гибели?

- Берем самый неприятный случай для работодателя (Министерства обороны). Военнослужащий, получив образование в военном вузе, через какое-то время расторгает контракт и не желает в дальнейшем исполнять свой воинский долг. Хотя за это время успел воспользоваться ипотечным кредитом и получить целевой жилищный заем, приобрел жилье. В этом случае целевой жилищный заем, который был для него беспроцентным, становится процентным. Он должен будет самостоятельно погасить целевой жилищный заем, который получил с рассрочкой, в течение 10 лет. В любом случае различные осложнения наступают лишь тогда, когда военнослужащий прекращает выполнять обязательства по кредиту. Квартира в таком случае переходит в собственность залогодержателя.

Право на использование накоплений возникает у военнослужащего после 20 лет службы. Причем не только в календарном, но и в льготном исчислении (летчики, подводники, другие категории военнослужащих могут воспользоваться им и раньше).

При гибели военнослужащего кредит погашается страховой организацией. А супруга будет получать средства: так называемые дополняющие накопления.

Если же военнослужащий уволен по болезни или оргштатным мероприятиям, по достижению предельного возраста и личным обстоятельствам, установленным законом, то он получает право распоряжаться начисленными ему накоплениями и получает средства, дополняющие накопления (то есть те, которые мог бы накопить, если бы служил 20 лет).

Для комментирования необходимо зарегистрироваться на сайте